Цены на недвижимость в Лондоне http://londonrus.co.uk/ , предложения рынка, условия оформления операций на покупку, размеры налогов – это главные факторы, которые обязательно необходимо учитывать перед осуществлением операции по приобретению дома http://londonrus.co.uk/doma-v-londone.html или квартиры в Лондоне http://londonrus.co.uk/kvartiry-v-londone.html .
Недвижимость столицы Великобритании неизменно ассоциируется с астрономическими ценовыми показателями. Такой стереотип сформирован, как оказалось, у инвесторов, которые только начинают анализировать специфику рынка. Однако детальный анализ годовых срезов ценовой картины, который мы провели, показывает, что подобный стереотип имеешь лишь некоторые основания. Поскольку недвижимость в столице Соединенного Королевства имеет большой ценовой разброс, и открытый рынок отличают ценовые предложения минимального порога.
Для изучения предложений рынка недвижимости демократичной цены, мы прибегли к помощи Германа Кудрявцева. Он является ведущим экспертом компании London Consulting Centre и занимает пост главного менеджера фирмы. Компания действует непосредственно на территории Лондона, поэтому имеет прямой выход на актуальные предложения открытого рынка, знает специфику цен, анализирует динамику колебаний стоимости и занимается вопросами организации покупок недвижимости в Лондоне для инвесторов из России и СНГ. Полную информацию с аналитическим анализом и изменения на рынке, можно найти на их официальном веб-ресурсе http://londonrus.co.uk/.
– Герман, мы поставили задачу выяснить, поступают ли на открытый рынок недвижимости столицы Англии предложения, которые относятся к «бюджетному классу». Какова ценовая картина подобных предложений в 2014 году.
Для того чтобы определить, к какому ценовому классу относится объект, следует знать среднерыночный ценовой уровень. В 2014 году объекты среднерыночной стоимости реализуются по цене около £500,000. Фактически – это усредненный показатель, надбавка к которому уже характеризует сегмент элитного жилья, тогда как уменьшение стоимости будет характерно для бюджетной недвижимости в Лондоне.
К настоящему моменту на открытый рынок действительно поступает много предложений, которые реализуются по цене в 2-3 раза ниже, чем среднерыночная. Это характерно для рынка, выставляющего типовые однокомнатные квартиры или небольшие таунхаусы в промышленных и деловых зонах Лондона. Как правило, их цена может варьироваться в диапазоне от £200,000 до £450,000.
Низкие ценовые показатели обуславливаются целым комплексом факторов. Ключевым из них является территориальная привязка. Наши эксперты проводили опрос и статистический анализ того, насколько этот фактор важен для покупателей и установили, что стоимость находится в прямой зависимости от размеров удаленности объекта от исторического центра Лондона – Prime Central London. Как правило, недвижимость в Лондоне, реализующаяся по цене £200,000 сбывается в Восточных промышленных зонах Лондона, вблизи районов The Docklands. Удаленность от центра в этом случае составляет около 40-60 минут езды. Именно там предлагаются однокомнатные объекты в жилых спальных районах, на который существует большой спрос у русскоговорящих студентов, а также у молодых семей из СНГ. Стоимость таунхаусов здесь не превышает £350,000, для сравнения: цена таунхаусов на центральных берегах Темзы достигает £5,500,000.
Также подобные ценовые предложения фигурируют на рынке Западных удаленных регионов, вблизи окраинного земельного участка Old Oak Common. Однако лондонская недвижимость в Западных частях будет в среднем составлять £350,000. Так как эти территории отличаются более благоустроенной инфраструктурой. В целом, по Лондону, можно встретить объекты данной ценовой категории в промышленных и периферийных районах, таких как Пимлико, Актон, Кройдон, Хаммерсмит или Илинг.
– Однако если инвесторы из СНГ и России не располагают достаточными объемами финансовых активов, но стремятся инвестировать средства в недвижимость столицы Великобритании, насколько бюджетные объекты будут подходить для инвестирования?
Безусловно, эталонной в плане инвестиция считается элитная недвижимость в Лондоне, так как в 2014 году ее повышение в цене варьируется от 10% до 14%. Однако капиталовложения в сегмент бюджетной недвижимости также прибылен. Данное утверждение можно подкрепить цифрами ценового прироста. В 2014 году ценовой прирост на периферийное и межрегиональное жилье составляет около 7-8%. В 2009-2012 годах, когда мировой рынок недвижимости пережил кризисный обвал цен и стагнацию, повышение недвижимости бюджетного класса в столице Соединенного Королевства достигало 5%. То есть, данные цифры можно трактовать в качестве перспективной для доходов динамики. Характерно, что анализ минимальных ценовых предложений в межрегиональных городах, расположенных вблизи Лондона, показывает, что на максимальную доходность от недвижимости «бюджет-класса» можно рассчитывать в Юго-Восточной части Великобритании. В этом регионе прирост к стоимости будет соответствовать 10,1%. В Восточных промышленных частях, вблизи Лондона, инвесторы могут выручить на 7,6% больше за объект, так как именно на такие отметки произошло повышение цен в 2014 году.
Недвижимость бюджетного класса также стойко и интенсивно растет по показателям арендной платы. Характерно, что именно подобные объекты наиболее часто сдаются арендодателями, так как на них существует усиленный спрос ввиду демократичной цены. В 2014 году арендная плата за такие объекты достигла 7-8%. Эти отметки не могут конкурировать со сдачей элитной недвижимости в аренду, поскольку они достигают 14%, а в некоторых центральных районах – 16%, однако позволяют стабильно получать фиксированный доход.
Кроме того, от аналитиков независимого консалтингового агентства Knight Frank в 2014 году поступил прогноз о перспективе покупки бюджетной недвижимости в студенческих пригородах. Перспектива заключается в приросте к арендной плате. Так, к 2016 году произойдет повышение аренды на недвижимость Кембриджа и Оксфорда на 160 и 170% соответственно. Данные цифры следует рассматривать в соотношении с интенсивностью прироста к аренде других эквивалентных объектов, не находящихся в студенческой зоне.
Соответственно, инвесторы из СНГ и России, ограниченные в объемах своих активов, могут выбрать объект, фактически, оптимально сочетающий низкую стоимость и высокую доходность. Кроме того, озвученные тенденции от Knight Frank привели к тому, что на бюджетную лондонскую недвижимость дополнительно усилился спрос – это незамедлительно сказалось на темпах роста стоимости. 2a01:4f8:150:41c2::2
– Выходит, вливание капиталовложений в сегмент недорогих объектов жилого фонда также представляет перспективу. Скажите, Герман, из каких покупателей состоит основная целевая аудитория, приобретающая недвижимость подобного класса?
Согласно практическим наблюдениям экспертов London Consulting Centre, свыше 70% покупателей данной недвижимости – это родители, дети которых получают образование в Лондоне. Остальные 30% – молодые семьи, находящиеся в Англии на ПМЖ. Наш опыт позволяет нам утверждать, что объекты подобной ценовой категории являются оптимальными для этой целевой аудитории. Поскольку в перспективе, с учетом всех прогнозируемых ценовых приростов, можно перепродать купленные объекты на 7-8% дороже, а если приобретать недвижимость в Лондоне в студенческих перспективных областях, таких как Ричмонд, Гринвич, Оксфорд или Кембридж, то можно рассчитывать на доход к 2017-2018 году на 10% больший по сравнению с актуальными возможностями.